Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) kwam in 2013 met een, in hun ogen, nieuw concept: de gedragsaanwijzing. Dit houdt in dat overlastgevende huurders een gebod of verbod wordt opgelegd met als doel de overlast te beëindigen zonder dat direct de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) kwam in 2013 met een, in hun ogen, nieuw concept: de gedragsaanwijzing. Dit houdt in dat overlastgevende huurders een gebod of verbod wordt opgelegd met als doel de overlast te beëindigen zonder dat direct de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd.
Dit kan zonder tussenkomst van de rechter worden afgesproken tussen huurder en verhuurder door afspraken schriftelijk vast te leggen en te hechten aan de bestaande huurovereenkomst of in een gerechtelijke procedure door de afspraken tijdens een zitting onder leiding van de rechter vast te leggen. In het laatste geval wordt de zaak enige tijd aangehouden voor het geval de gemaakte afspraken niet worden nagekomen. De rechter kan dan alsnog de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken.
De gedragsaanwijzing wordt door het CCV een snelle oplossing genoemd waarbij een overlastgevende huurder niet meteen de woning hoeft te worden uitgezet en achterliggende problemen worden opgelost.
Een aantal woningcorporaties heeft ons gevraagd wat wij van deze methode vinden.
Vooropgesteld dat het oplossen van het achterliggende probleem van de overlast uiteraard de voorkeur heeft ten opzichte van het dakloos maken van de huurder, hebben wij onze twijfels bij de meerwaarde van de gedragsaanwijzing. Sterker nog, wij twijfelen of dit wel zo'n efficiënte werkwijze is. Op dit moment wordt door veel woningcorporaties namelijk al (voor zover mogelijk, gelet op de casus) gewerkt met het aanbieden van een laatste kans overeenkomst waarbij helemaal geen rechter aan te pas hoeft te komen. In deze laatste kans overeenkomst worden afspraken tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd om de overlast te beëindigen waarbij ook de voorgeschiedenis wordt beschreven. Als de gemaakte afspraken niet het gewenste resultaat hebben, dan worden in een gerechtelijke procedure alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd, zoals duidelijk was aangekondigd in de laatste kans overeenkomst waarbij tevens de overlastgevende gedragingen uit het verleden expliciet waren benoemd. Met andere woorden: door ondertekening van de laatste kans overeenkomst heeft de huurder al erkend dat hij inderdaad de verweten gedragingen heeft verricht. Als na het aangaan van de laatste kans overeenkomst de huurder alsnog de fout ingaat, dan is het gelijk "einde oefening". Althans, dat is onze ervaring op basis van het niet nakomen van de afspraken die bij een laatste kans overeenkomst waren vastgelegd. De rechter redeneert dan dat de huurder door het ondertekenen van de laatste kans overeenkomst heeft erkend dat hij de daarin genoemde overlast heeft veroorzaakt en dat hij heeft geaccepteerd dat dit een laatste kans is. Als de verhuurder dan alleen nog maar de misdragingen hoeft te bewijzen die na datum van ondertekening van de laatste kans overeenkomst hebben plaatsgevonden, dan zult u begrijpen dat het onze ervaring is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de bijbehorende ontruiming steeds worden toegewezen. Een efficiëntere aanpak van overlast is bijna niet mogelijk en voorkomt onnodige gerechtelijke procedures die in het kader van de gedragsaanwijzing wel gevoerd moeten worden.
Als de huurder niet bereid is om een laatste kans overeenkomst met de verhuurder aan te gaan, dan is het over het algemeen weinig zinvol om dit in een kostbare gerechtelijke procedure alsnog te proberen. Dit zal dan ook meestal een reeds gepasseerd station zijn. Het zegt immers genoeg over de houding van de huurder. Vandaar dat bij het weigeren van een laatste kans overeenkomst onze klanten ervoor kiezen om in dat geval sowieso de overeenkomst te laten beëindigen. Als een huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst te accepteren, wat een laatste kans overeenkomst is, dan levert dit een opzeggingsgrond op. Ook hier is onze ervaring dat de rechter de laatste kans overeenkomst al snel als redelijk typeert waardoor de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen.
Voor de goede orde: als ervoor wordt gekozen de gedragsaanwijzing via de rechter af te spreken, dan moet de overlast met een onderliggend dossier worden onderbouwd. Als een huurder op de hierboven beschreven manier de laatste kans overeenkomst heeft ondertekend, dan heeft u het overlastdossier met betrekking tot het verleden niet meer nodig.
Anders dan de hierboven genoemde gedragsaanwijzing, die wij omslachtig vinden, adviseren wij om laatste kans overeenkomsten aan te gaan. U heeft daarbij geen hulp nodig van advocaten of de rechter. Weigert een huurder een door u aangeboden laatste kans overeenkomst, dan zult u dan pas de rechter moeten vragen een vonnis te wijzen om, in dit geval, de overeenkomst te beëindigen (dus niet ontbinden met de bijbehorende zware bewijslast). Door de weigering staat de huurder als het ware met 5-1 achter op de verhuurder.
Om het onze klanten nog gemakkelijker te maken, hebben wij in dit kader de themacursus ontwikkeld, genaamd: "Overlast; laatste kans- en driepartijenovereenkomst: zin of onzin?" In deze cursus wordt de verhuurder geleerd hoe goede laatste kans overeenkomsten opgesteld moeten worden.