Het komt geregeld voor dat er een lekkage ontstaat in de badkamer van een woning. Dit kan bijvoorbeeld worden veroorzaakt door een kapotte kitnaad of tegel. Als gevolg van zo’n lekkage kan schade optreden aan bijvoorbeeld het laminaat in de woning. Kan een verhuurder in een dergelijk geval aansprakelijk worden gehouden voor de schade die de huurder lijdt als gevolg van een lekkage? ​​​​​​​ Ons kantoor was onlangs betrokken bij een zaak waar deze vraag speelde. Op 29 april 2022 is in die zaak vonnis gewezen. Het komt geregeld voor dat er een lekkage ontstaat in de badkamer van een woning. Dit kan bijvoorbeeld worden veroorzaakt door een kapotte kitnaad of tegel. Als gevolg van zo’n lekkage kan schade optreden aan bijvoorbeeld het laminaat in de woning. Kan een verhuurder in een dergelijk geval aansprakelijk worden gehouden voor de schade die de huurder lijdt als gevolg van een lekkage?

Ons kantoor was onlangs betrokken bij een zaak waar deze vraag speelde. Op 29 april 2022 is in die zaak vonnis gewezen.

De huurder in de zaak had op twee momenten bij de verhuurder een lekkage gemeld. Tijdens het onderzoek naar aanleiding van de eerste melding bleek dat het leidingwerk van één van de radiatoren in de woning lekte en is dat hersteld. Tijdens het onderzoek naar aanleiding van de tweede melding bleek dat er sprake was van een lekkage door een loszittende vloertegel in de badkamer. Naar aanleiding daarvan (en de leeftijd van de badkamer) heeft de verhuurder de badkamer vervangen. De huurder had als gevolg van de lekkage schade aan zijn laminaat en vond dat de verhuurder die schade moest vergoeden.

De rechter overweegt dat een verhuurder op grond van de wet (artikel 7:208 BW) alleen aansprakelijk is voor gevolgschade als deze schade ontstaat door een gebrek dat is toe te rekenen aan de verhuurder. Dat betekent dat sprake moet zijn van enige verwijtbaarheid van de verhuurder met betrekking tot het ontstaan van de lekkage.

De huurder voerde ten eerste aan dat het gebrek aan de verhuurder was te verwijten, omdat
de verhuurder (op eigen initiatief) planmatig onderhoud had moeten verrichten en daarbij de kitnaden had moeten vervangen. In dat kader voerde de huurder aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat kitnaden een beperkte levensduur hebben en dat deze op den duur moeten worden vervangen.

De rechter gaat daar niet in mee en overweegt dat dit argument alleen op zou gaan als in deze concrete situatie zou vaststaan dat er een reden was om de kitnaden te vervangen. Dat was echter niet het geval. Dit had bijvoorbeeld anders kunnen zijn als de huurder had gemeld dat de kitnaden moesten worden vervangen, maar de verhuurder dit had nagelaten.

De huurder voerde ten tweede aan dat de verhuurder naar aanleiding van de eerste lekkagemelding beter onderzoek had moeten verrichten en toen al had moeten ontdekken dat de lekkage werd veroorzaakt door een gebrek in de badkamer.

Ook hier ging de rechter niet in mee. De reden daarvoor was dat de verhuurder naar aanleiding van de eerste melding had geconstateerd dat het leidingwerk van de radiator lekte en er op dat moment geen reden was om te vermoeden dat er ook iets mis was met de badkamer. Dit bleek pas tijdens het onderzoek naar aanleiding van de tweede melding. De verhuurder viel dus geen verwijt te maken.

De rechter kwam dan ook tot de conclusie dat de verhuurder geen verwijt viel te maken en dat de verhuurder om die reden niet aansprakelijk is voor de schade van de huurder. Het enkele argument van een huurder dat een verhuurder planmatig onderhoud had moeten uitvoeren is dus onvoldoende om verwijtbaarheid aan de kant van de verhuurder aan te nemen.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of over een situatie die vergelijkbaar is met de situatie uit deze zaak? Dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.

Als u meer wilt weten over vraagstukken die te maken hebben met gebreken in een huurwoning, dan is onze themacursus ‘gebreken, huurverlaging en schadevergoeding’ wellicht iets voor u. Deze cursus geven wij op ons kantoor op 29 september 2022, maar u kunt de cursus desgewenst ook digitaal bijwonen. Tijdens die cursus gaan wij dieper in op de vraag wanneer een huurder recht heeft op vergoeding van gevolgschade, maar zullen ook andere aan gebreken gerelateerde onderwerpen, zoals huurprijsvermindering, aan bod komen. Heeft u interesse in deze cursus? Neem dan een kijkje op onze cursuswebsite..