Een huurder van één van onze cliënten heeft te kampen met kakkerlakken in zijn woning. De huurder heeft de verhuurder hierop aangesproken en geëist van de verhuurder dat de kakkerlakken nu en voor de toekomst uit zijn woning worden verjaagd. Maar wat is de rol van de verhuurder in een dergelijke situatie?
In eerste instantie is het de huurder zelf die ongedierte moet bestrijden, zo blijkt uit het Besluit kleine herstellingen onder r (ezelsbruggetje: de r van ratten). Echter, het moet dan wel gaan om bestrijding die zonder noemenswaardige kosten gedaan kan worden. Kakkerlakken zijn nou net dat type ongedierte dat zich kan verspreiden door een complex. Als een huurder een kakkerlakkenplaag, wil hij het efficiënt doen, ook buiten zijn woning moet bestrijden, dan kan wel gezegd worden dat die bestrijding noemenswaardige kosten met zich mee brengt. Het ligt daarom op de weg van de verhuurder om complexongedierte te bestrijden. Dit is weer anders als de ongedierte door toedoen van de huurder aanwezig is in het gehuurde. In de onderstaande kwestie bleek na onderzoek dat het daar alle schijn van had. Om alvast één misverstand te voorkomen: kakkerlakken ontstaan niet en worden ook niet per definitie aangetrokken door onhygiënische toestanden.
In de kakkerlakkenzaak waarin Huisvestingsadvocaten de verhuurder heeft geadviseerd, heeft de verhuurder in eerste instantie bestrijdingsmiddelen aan de huurder aangeboden. Bij kakkerlakken wordt dan gebruik gemaakt van zogenaamde gelpads. De kakkerlakken waren na het inzetten van de gelpads enige tijd uit de woning geweerd, maar kwamen na enkele maanden steeds weer terug. Daarom hebben wij geadviseerd nader onderzoek te doen naar de oorzaak achter de kakkerlakken in de woning, zodat – zo mogelijk – een structurele oplossing voor het kakkerlakkenprobleem kon worden gevonden.
Het ingeschakelde onderzoeksbureau heeft uitgelegd dat er verschillende oorzaken aan te wijzen zijn achter kakkerlakken in een woning. Daarbij is het in ieder geval zo dat de kakkerlakken van buiten de woning naar binnen zijn gebracht. Vaak gebeurt dat door eitjes onder de schoen of door het naar binnen brengen van dozen met etenswaren waarin of waaraan kakkerlakken of hun eitjes zitten. Wie verantwoordelijk is voor het naar binnen brengen van de kakkerlakken, kan door een onderzoeksbureau (vanzelfsprekend) niet worden vastgesteld. Deze conclusie betekent voor de verhuurder dat het voor haar onmogelijk is om de exacte oorzaak van de kakkerlakken te achterhalen, namelijk: wie de kakkerlakken naar binnen brengt, om aan de hand daarvan een plan van aanpak te maken. Daarbij heeft de verhuurder natuurlijk geen invloed op of de huurder met kakkerlakken besmette zaken de woning in brengt. In relatie tot de wet, en dan meer in het bijzonder artikel 7:206 lid 1 BW, moet een verhuurder op verlangen van de huurder gebreken verhelpen, tenzij dit onmogelijk is. De wet bepaalt dus dat, indien verhelpen onmogelijk blijkt, dat ook niet van de verhuurder kan worden verlangd. Als de verhuurder na een gedegen onderzoek constateert dat het verhelpen onmogelijk is, valt te verwachten dat een rechter daar ook zo over denkt.
