Ambtshalve toetsing door rechters van bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden is zeer actueel. Regelmatig bepalen rechters dat een beding in de algemene huurvoorwaarden ‘onredelijk bezwarend’ (lees: ‘oneerlijk’) is voor een huurder. De gevolgen daarvan zijn verstrekkend, omdat de vordering die op een dergelijke bepaling wordt gebaseerd, wordt afgewezen. Bovendien mag een verhuurder dan ook niet meer terugvallen op de mogelijkheden die de wet biedt.

De rechtbank Amsterdam heeft eerder al een aantal huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimten met een geliberaliseerde huurprijs, als ‘oneerlijk’ bestempeld en vernietigd. Het gevolg daarvan lijkt dan te zijn dat alle huurverhogingen door de verhuurder tot dat moment ten onrechte zijn doorgevoerd. Dat is nogal wat.

Recent heeft de rechtbank Amsterdam daarom in twee zaken (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176 en ECLI:NL:RBAMS:2023:6177) zogeheten prejudiciële vragen gesteld aan onze hoogste rechter, de Hoge Raad. De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk oneerlijk huurverhogingsbeding. De rechtbank heeft de volgende vragen gesteld:

1. Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar? 

2. Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

3. Moet de rechter in zo’n geval - ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure - zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert, of;

5. is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De woningcorporaties zijn voor het grootste gedeelte van hun sociale woningbezit gebonden aan de regels van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Maar ook voor hen is het antwoord op deze vragen en de gevolgen daarvan interessant, aangezien ook zij geliberaliseerd bezit hebben.

Eerst mogen de partijen in deze zaak zich nog over de vragen uitlaten. Pas daarna zal De Hoge Raad een oordeel vellen over deze vragen. Onbekend is wanneer dat zal gebeuren. Wij houden het in de gaten en laten het u weten zodra de antwoorden er zijn.